Przepisy o dzierżawie gruntów - zmiany w ustawie 2026

Rok 2026 przyniósł ze sobą szereg istotnych zmian legislacyjnych w obszarze dzierżawy gruntów rolnych w Polsce. Nowelizacja przepisów dotknęła przede wszystkim ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz kodeksu cywilnego w zakresie regulującym stosunki dzierżawne. Zmiany te są odpowiedzią na wieloletnie postulaty środowisk rolniczych, które domagały się większej stabilności prawnej i ekonomicznej w użytkowaniu cudzych gruntów.

Tło legislacyjne – dlaczego potrzebne były zmiany?

Dotychczasowe przepisy regulujące dzierżawę gruntów rolnych były krytykowane za zbyt duże uprzywilejowanie właścicieli nieruchomości kosztem dzierżawców. Rolnicy, którzy przez lata inwestowali w melioracje, budowę infrastruktury czy poprawę jakości gleby, ryzykowali utratą dostępu do gruntów po wygaśnięciu umowy. Brak przepisów zapewniających pierwszeństwo przedłużenia umowy oraz nieprecyzyjne zapisy dotyczące odszkodowań za nakłady poczynione na nieruchomości były źródłem licznych konfliktów i sporów sądowych.

Komisja Sejmowa ds. Rolnictwa i Rozwoju Wsi przeprowadziła w latach 2024–2025 szereg konsultacji z organizacjami rolniczymi, Krajowym Związkiem Rolników i innymi podmiotami sektora agrarnego. Wynikiem tych prac jest kompleksowa nowelizacja, która weszła w życie 1 marca 2026 roku.

Najważniejsze zmiany w przepisach o dzierżawie gruntów

1. Minimalne okresy dzierżawy

Jedną z kluczowych zmian jest wprowadzenie minimalnych okresów trwania umów dzierżawy dla gruntów rolnych. Zgodnie z nowymi przepisami, umowy dzierżawy gruntów rolnych o powierzchni powyżej 1 ha muszą być zawierane na co najmniej 5 lat. Dla gruntów powyżej 10 ha minimalny okres wynosi 10 lat. Wyjątek stanowią sytuacje, gdy obie strony wyrażą zgodę na krótszy czas trwania umowy w formie pisemnej z notarialnie poświadczonymi podpisami.

Regulacja ta ma na celu zapewnienie rolnikom możliwości racjonalnego planowania produkcji rolnej oraz dokonywania niezbędnych inwestycji w użytkowane grunty bez obawy o przedwczesne zakończenie stosunku dzierżawnego.

2. Prawo pierwokupu i pierwszeństwo dzierżawcy

Nowelizacja znacząco wzmacnia pozycję dzierżawcy w przypadku sprzedaży dzierżawionego gruntu. Dzierżawca, który użytkował grunt przez co najmniej 3 lata na podstawie umowy pisemnej, otrzymuje teraz ustawowe prawo pierwokupu. Właściciel gruntu, który zamierza go sprzedać, musi w pierwszej kolejności poinformować dzierżawcę o zamiarze sprzedaży i zaproponowanej cenie, dając mu 60 dni na podjęcie decyzji o skorzystaniu z prawa pierwokupu.

Dotychczasowe przepisy przewidywały prawo pierwokupu jedynie w określonych przypadkach i na mniej korzystnych warunkach. Nowe regulacje rozszerzają zakres stosowania tego prawa i wydłużają termin na podjęcie decyzji przez dzierżawcę.

3. Odszkodowania za nakłady na grunt

Kolejną istotną zmianą jest szczegółowe uregulowanie kwestii odszkodowań za nakłady poczynione przez dzierżawcę na dzierżawiony grunt. Nowe przepisy przewidują, że dzierżawca ma prawo do odszkodowania za wszystkie nakłady zwiększające wartość nieruchomości, jeżeli zostały poczynione za zgodą wydzierżawiającego lub z jego wiedzą i nie wyraził on sprzeciwu w terminie 14 dni od powzięcia wiadomości.

Wartość nakładów podlegających zwrotowi ustalana jest na podstawie ich wartości w chwili zakończenia dzierżawy, a nie – jak dotychczas – w chwili ich dokonania. Zmiana ta jest szczególnie istotna w kontekście inflacji i zmian cen materiałów budowlanych oraz robocizny.

4. Nowe zasady dotyczące wypowiedzenia umowy

Przepisy regulujące wypowiedzenie umowy dzierżawy zostały znacząco zaostrzone w celu ochrony dzierżawców. Wydzierżawiający może teraz wypowiedzieć umowę przed terminem wyłącznie w przypadkach enumeratywnie wymienionych w ustawie, do których należą:

• poważne naruszenie przez dzierżawcę postanowień umowy, potwierdzone pisemnym wezwaniem do zaprzestania naruszeń i bezskutecznym upływem 30-dniowego terminu naprawczego,
• zaleganie z zapłatą czynszu przez co najmniej dwa okresy płatności,
• niszczenie substancji gruntowej przez dzierżawcę,
• przeznaczenie gruntu na cele niezgodne z umową lub przeznaczeniem rolniczym.

Jednocześnie wydłużono okresy wypowiedzenia umów zawartych na czas nieoznaczony. Dla gruntów o powierzchni powyżej 5 ha wynosi on teraz 24 miesiące, a wypowiedzenie może być dokonane wyłącznie na koniec roku dzierżawnego.

5. Rejestr umów dzierżawnych

Nowelizacja wprowadza obowiązek rejestracji umów dzierżawy gruntów rolnych w nowo utworzonym Rejestrze Umów Dzierżawnych prowadzonym przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Obowiązek ten dotyczy umów zawieranych na okres dłuższy niż 2 lata dla gruntów o powierzchni powyżej 1 ha.

Rejestracja umowy jest warunkiem skuteczności wobec osób trzecich, w tym nowego nabywcy nieruchomości. Niezarejestrowana umowa pozostaje ważna między stronami, jednak nie wiąże nabywcy gruntu, który nie wiedział o jej istnieniu w chwili nabycia. Wpisanie umowy do rejestru jest bezpłatne i może być dokonane elektronicznie za pośrednictwem portalu KOWR.

6. Ograniczenia w dzierżawie gruntów przez podmioty zagraniczne

Nowe przepisy wprowadzają dodatkowe ograniczenia dotyczące dzierżawy gruntów rolnych przez podmioty zagraniczne spoza Unii Europejskiej. Osoby fizyczne i prawne z siedzibą lub miejscem zamieszkania poza EOG mogą dzierżawić grunty rolne wyłącznie po uzyskaniu zgody KOWR. Wniosek o zgodę musi zawierać szczegółowy opis planowanej działalności rolniczej oraz plan inwestycyjny.

Regulacja ta wpisuje się w szerszą tendencję europejską do ochrony strategicznych zasobów rolnych przed przejęciem przez podmioty spoza obszaru Unii Europejskiej.

Przepisy przejściowe i terminy dostosowania

Ustawodawca przewidział stosunkowo długie okresy przejściowe dla podmiotów, które zawarły umowy dzierżawy przed wejściem w życie nowych przepisów. Istniejące umowy zachowują swoją ważność, jednak strony mają obowiązek dostosowania ich treści do nowych wymogów w następujących terminach:

• umowy zawarte na czas nieoznaczony – termin dostosowania do 31 grudnia 2026 roku,
• umowy zawarte na czas oznaczony – obowiązek dostosowania przy najbliższym przedłużeniu lub odnowieniu umowy,
• rejestracja istniejących umów w KOWR – do 30 czerwca 2027 roku.

Niedostosowanie umowy do nowych przepisów w wyznaczonym terminie nie skutkuje jej nieważnością, jednak strony tracą możliwość powoływania się na postanowienia sprzeczne z ustawą.

Reakcje środowisk rolniczych

Nowe przepisy spotkały się z mieszanym przyjęciem wśród zainteresowanych środowisk. Organizacje zrzeszające dzierżawców, takie jak Federacja Polskich Rolników Dzierżawców, oceniają zmiany pozytywnie, wskazując przede wszystkim na zwiększenie stabilności i bezpieczeństwa prowadzenia działalności rolniczej na cudzych gruntach. Prezes Federacji, Marek Kowalczyk, stwierdził, że „nowe przepisy to krok we właściwym kierunku, choć wciąż nie rozwiązują wszystkich problemów, z jakimi borykają się dzierżawcy w Polsce".

Odmiennie sytuację oceniają właściciele gruntów rolnych skupieni w Polskim Towarzystwie Ziemskim. Ich zdaniem nowe przepisy nadmiernie ograniczają swobodę rozporządzania własną nieruchomością i mogą zniechęcać do zawierania umów dzierżawy. Obawy dotyczą zwłaszcza minimalnych okresów trwania umów oraz rozbudowanych przepisów o odszkodowaniach za nakłady.

Eksperci prawni są w swojej ocenie bardziej wyważeni. Dr hab. Anna Wiśniewska z Instytutu Prawa Rolnego Uniwersytetu Warszawskiego podkreśla, że „nowe regulacje stanowią rozsądny kompromis między ochroną własności a ochroną stabilności stosunków dzierżawnych, choć ich praktyczne stosowanie przyniesie zapewne wiele pytań interpretacyjnych".

Praktyczne wskazówki dla rolników

W związku z wejściem w życie nowych przepisów, zarówno dzierżawcy, jak i wydzierżawiający powinni podjąć szereg działań praktycznych:

• Przegląd istniejących umów – zalecane jest niezwłoczne przejrzenie wszystkich obowiązujących umów dzierżawy pod kątem ich zgodności z nowymi przepisami,
• Konsultacja z prawnikiem – ze względu na złożoność zmian, warto skonsultować treść umów z prawnikiem specjalizującym się w prawie rolnym,
• Rejestracja umów – dzierżawcy powinni zadbać o terminowe zgłoszenie umów do Rejestru Umów Dzierżawnych,
• Dokumentowanie nakładów – dzierżawcy inwestujący w użytkowane grunty powinni dokładnie dokumentować wszelkie nakłady wraz z uzyskaniem pisemnej zgody wydzierżawiającego,
• Renegocjacja warunków – strony obowiązujących umów powinni rozważyć renegocjację warunków w świetle nowych przepisów, co może być korzystne dla obu stron.

Perspektywy na przyszłość

Zmiany w przepisach o dzierżawie gruntów rolnych wpisują się w szerszy kontekst polityki rolnej zarówno krajowej, jak i unijnej. Unia Europejska od kilku lat promuje modele dzierżawy zapewniające stabilność i długoterminowość użytkowania gruntów jako element zrównoważonego rolnictwa i ochrony gleb. Polska, jako kraj o stosunkowo dużym odsetku gruntów rolnych oddanych w dzierżawę, musiała dostosować swoje przepisy do tych standardów.

Nie można wykluczyć, że w najbliższych latach pojawią się kolejne zmiany w tym obszarze. Ministerstwo Rolnictwa zapowiedziało dalsze prace nad kompleksową reformą prawa rolnego, która mogłaby objąć m.in. kwestie dzierżawy gruntów przez spółki o mieszanym profilu działalności oraz regulacje dotyczące dzierżawy gruntów od Skarbu Państwa.

Podsumowanie

Zmiany w przepisach o dzierżawie gruntów rolnych, które weszły w życie w 2026 roku, stanowią istotny krok w kierunku stabilizacji rynku dzierżaw rolnych w Polsce. Wprowadzenie minimalnych okresów trwania umów, wzmocnienie prawa pierwokupu, precyzyjne uregulowanie odszkodowań za nakłady oraz stworzenie rejestru umów dzierżawnych to zmiany, które powinny przyczynić się do większego bezpieczeństwa prawnego zarówno dzierżawców, jak i wydzierżawiających.

Wszyscy zainteresowani powinni niezwłocznie zapoznać się z nowymi przepisami i podjąć odpowiednie kroki w celu dostosowania swoich umów do obowiązującego prawa. Szczegółowe informacje na temat nowych regulacji dostępne są na stronie internetowej Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa oraz w serwisie agroinfo.net, gdzie na bieżąco śledzimy wszystkie zmiany legislacyjne istotne dla polskich rolników.